Sergio Estrada, alumno del Máster Profesional de Analista de Inteligencia de LISA Institute, analiza cómo la doble naturaleza de la vivienda, como hogar y como activo financiero, la ha convertido en un espacio de disputa por las rentas y el control del territorio, con España como laboratorio de una transformación que plantea la necesidad de una soberanía habitacional.

La fragmentación de la economía mundial está transformando la vivienda en un espacio de disputa por la propiedad, las rentas y el control del territorio. La crisis global de la vivienda suele presentarse como un problema de oferta insuficiente, precios elevados o dificultades de acceso. Sin embargo, estas explicaciones dejan fuera una cuestión fundamental: quién controla la vivienda y qué función cumple dentro de la economía.

Durante las últimas décadas, la liberalización de los mercados permitió incorporar el suelo y el parque residencial a los circuitos internacionales de inversión. Una vivienda dejó de ser únicamente un lugar donde vivir para convertirse también en un activo capaz de preservar patrimonio, generar rentas y producir plusvalías. Esta transformación ha situado sobre un mismo recurso a actores con necesidades diferentes: quienes necesitan una vivienda para vivir y quienes pueden adquirirla para obtener un rendimiento económico. La tensión entre ambas funciones constituye una de las claves de la actual crisis habitacional y permite entender por qué la vivienda se ha convertido también en una cuestión de poder económico y territorial.

Capital, territorio y vivienda

Cuando el capital puede desplazarse internacionalmente, los activos que no pueden deslocalizarse adquieren un valor estratégico. El suelo es uno de ellos. Una parcela no puede trasladarse a otra jurisdicción, pero su valor depende de procesos económicos que pueden estar determinados por flujos de capital procedentes del exterior, decisiones de inversión, transformaciones urbanísticas o cambios en los usos del territorio.

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El territorio genera valor de forma colectiva, mientras que la propiedad del suelo permite concentrar individualmente una parte de las rentas asociadas a ese valor. Una nueva infraestructura, una estación de transporte, una transformación urbanística o la concentración de actividad económica en una determinada ciudad pueden incrementar el valor de determinados terrenos y viviendas sin que ese incremento dependa exclusivamente de la actuación de sus propietarios.

La vivienda ocupa una posición particular dentro de este proceso porque cumple simultáneamente dos funciones. Es, por un lado, una condición indispensable para la reproducción de la vida cotidiana y, por otro, un activo mediante el que es posible acumular riqueza, obtener rentas y preservar patrimonio.

Esta doble naturaleza genera una contradicción cada vez más visible. Para quien necesita una vivienda, su valor está relacionado principalmente con la posibilidad de habitarla. Para quien la adquiere como inversión, su importancia depende de su capacidad para generar una rentabilidad futura. Cuando ambas lógicas operan sobre un mercado con una oferta limitada y una fuerte concentración territorial de la demanda, el acceso a la vivienda puede quedar subordinado a criterios de rentabilidad.

Por ello, el mercado residencial no constituye únicamente un mecanismo de asignación de viviendas. También funciona como un mecanismo de distribución de riqueza y poder económico, con efectos directos sobre la estructura social y territorial.

La financiarización de la vivienda y el control de los activos

La transformación de la vivienda en activo financiero se ha intensificado con la entrada de nuevos actores en los mercados residenciales. Fondos de inversión, sociedades inmobiliarias, grandes propietarios y otros inversores institucionales pueden adquirir viviendas con objetivos diferentes a los de un comprador que busca únicamente una residencia.

La cuestión no reside en considerar a todos estos actores como equivalentes. Una familia que compra una segunda vivienda, un pequeño propietario que alquila un inmueble y un fondo internacional que gestiona miles de activos forman parte del mismo mercado, pero disponen de capacidades económicas y estrategias diferentes.

La concentración de la propiedad puede reforzar esas diferencias. Cuando un número reducido de actores controla una cantidad significativa de viviendas en determinados mercados, aumenta su capacidad para decidir sobre precios, condiciones de alquiler, rehabilitación o venta de los inmuebles. Al mismo tiempo, la vivienda puede convertirse en un mecanismo de transmisión intergeneracional de riqueza, favoreciendo a quienes ya poseen activos frente a quienes dependen exclusivamente de sus ingresos laborales.

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La dimensión geopolítica aparece cuando estas dinámicas atraviesan las fronteras nacionales y afectan a la capacidad de los Estados para conocer y supervisar quién controla determinados activos. El capital inmobiliario puede proceder de fondos internacionales, sociedades radicadas en diferentes jurisdicciones o estructuras corporativas cuya propiedad efectiva no resulta evidente.

En determinados casos, la adquisición de activos próximos a infraestructuras críticas, instalaciones militares o centros de decisión política puede adquirir una dimensión de seguridad. De ahí la importancia de la inteligencia financiera y de los mecanismos destinados a identificar beneficiarios efectivos, rastrear flujos de capital y supervisar determinadas inversiones estratégicas.

La cuestión, por tanto, no es considerar la inversión internacional como una amenaza en sí misma, sino determinar cuándo la propiedad de un activo situado en un territorio concreto deja de ser exclusivamente una operación económica y pasa a afectar a intereses estratégicos. Es precisamente en ese punto donde la vivienda y el suelo adquieren una dimensión geopolítica.

Vivienda, reproducción económica y desigualdad

La vivienda no solo determina las condiciones de vida de los hogares. También condiciona el funcionamiento del mercado laboral, la movilidad de los trabajadores y la distribución territorial de la actividad económica. Cuando determinados territorios concentran empleo, servicios e infraestructuras, pero el coste de la vivienda aumenta más rápidamente que los ingresos, se genera una contradicción entre la localización de la actividad económica y la posibilidad de residir cerca de ella.

En España, esta presión resulta especialmente visible. En 2024, un hogar que accedía a una vivienda debía dedicar, en términos agregados, el equivalente a 6,8 años de su renta neta para adquirirla. Entre los menores de 35 años, el esfuerzo alcanzaba los 7,1 años, mientras que entre la población extranjera se situaba en 7,6 años. Las diferencias territoriales también son significativas: el esfuerzo alcanzaba 9,7 años en Madrid, 9 años en Barcelona y 10 años en Málaga.

Estas cifras permiten observar que el problema no se distribuye de manera homogénea. Las zonas con mayor concentración de actividad económica, empleo, turismo y demanda internacional son también aquellas donde la vivienda puede convertirse en un recurso especialmente escaso y costoso.

El problema tiene además una dimensión productiva. Si trabajadores esenciales para una economía urbana, como el personal sanitario, docentes, trabajadores de la hostelería, transporte o servicios, no pueden asumir el coste de residir cerca de sus puestos de trabajo, la presión sobre la vivienda termina afectando al funcionamiento de la propia economía local.

La desigualdad habitacional no produce automáticamente inestabilidad política, pero puede alimentar malestar social y aumentar la vulnerabilidad de sociedades ya sometidas a otras tensiones económicas. La cuestión fundamental no es únicamente cuánto cuesta construir una vivienda, sino qué determina su precio, quién puede acceder a ella y quién obtiene los ingresos derivados de su propiedad.

España como laboratorio de la transformación residencial

España constituye un caso especialmente relevante para observar estas dinámicas. La crisis financiera de 2008 provocó una profunda reestructuración del mercado inmobiliario y modificó el papel desempeñado por bancos, promotores, inversores y administraciones públicas.

Durante los años posteriores, el parque inmobiliario español fue incorporándose progresivamente a nuevas estrategias de inversión. La aparición y expansión de las SOCIMI, la entrada de capital institucional y la creciente importancia de la inversión extranjera coincidieron con una transformación de determinados mercados urbanos y turísticos.

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Madrid y Barcelona concentran buena parte de estas dinámicas, aunque sus efectos también son visibles en las zonas costeras y en los archipiélagos. En estos espacios confluyen diferentes fuentes de demanda: población residente, nuevos hogares, trabajadores desplazados, compradores extranjeros, alquiler temporal y actividad turística. La vivienda deja así de responder a una única función y pasa a competir entre distintos usos económicamente rentables. 

El turismo español no puede entenderse únicamente como una actividad económica. También constituye un factor de proyección exterior y una dimensión estratégica del territorio. El turismo español funciona también como instrumento de proyección internacional y como activo estratégico, aunque su elevada importancia económica puede generar al mismo tiempo determinadas vulnerabilidades. 

Esta dimensión resulta especialmente relevante cuando el turismo interactúa con el mercado residencial. La llegada de visitantes incrementa la demanda de alojamiento y genera actividad económica, pero en determinados mercados también puede aumentar la competencia por el suelo y por el parque residencial. El conflicto no surge, por tanto, entre turismo y vivienda de manera abstracta, sino cuando distintos usos económicos compiten por un mismo espacio limitado. 

El fenómeno de la vivienda turística resulta especialmente significativo. En mayo de 2025 se contabilizaban 381.837 viviendas turísticas en España, con una concentración especialmente elevada en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña, Canarias y Baleares. Estas cinco comunidades reunían aproximadamente el 80 % del total.

La expansión del uso turístico no explica por sí sola el incremento de los precios residenciales, pero introduce una competencia adicional por un recurso limitado. Allí donde una vivienda puede generar una rentabilidad superior mediante el alquiler turístico o temporal, los incentivos económicos pueden favorecer ese uso frente al residencial permanente.

El propio Banco de España ha señalado que la expansión del alquiler se ha concentrado especialmente entre jóvenes, población de origen extranjero y zonas urbanas y turísticas. Desde 2015, los precios del alquiler han aumentado con especial intensidad en las grandes áreas urbanas, en un contexto en el que el crecimiento de la demanda ha superado al de la oferta. El organismo también identifica como factores relevantes los usos alternativos de las viviendas, como el alquiler turístico, por habitaciones o temporal, además del reducido parque de alquiler social y la limitada presencia de inversión institucional en determinadas áreas. Esto no significa que el turismo o la inversión extranjera sean negativos por definición. La inversión exterior constituye una parte importante de la economía española. En 2024, el stock de inversión extranjera directa productiva en España alcanzó los 627.795 millones de euros, mientras que las empresas con participación extranjera empleaban a más de dos millones de personas.

La cuestión relevante es, por tanto, otra: cómo se distribuyen los beneficios de esos flujos de capital y qué efectos producen sobre el territorio. El problema aparece cuando determinados usos económicamente rentables desplazan otros usos necesarios para la reproducción social y productiva de las ciudades. Desde esta perspectiva, la política de vivienda no consiste en cerrar la economía nacional a los flujos internacionales, sino en conservar la capacidad del Estado para orientar los usos del territorio, distribuir los beneficios y limitar determinadas externalidades cuando estas comprometen el acceso residencial.

Hacia una soberanía habitacional

La vivienda permite introducir una cuestión más amplia: la capacidad de una sociedad para decidir sobre las condiciones materiales que hacen posible su reproducción. En este contexto puede hablarse de soberanía habitacional como la capacidad de una sociedad para garantizar que el acceso a la vivienda no quede completamente condicionado por factores sobre los que carece de capacidad de decisión.

Esto no implica aislar el mercado residencial de los flujos internacionales de capital. Significa mantener instrumentos suficientes para decidir qué usos se dan al suelo, qué tipo de vivienda se construye, quién puede acceder a ella y bajo qué condiciones se desarrollan las inversiones.

Las políticas públicas pueden actuar en diferentes niveles: ampliación del parque de vivienda pública, regulación de los mercados tensionados, limitación de determinados usos turísticos cuando comprometen la disponibilidad residencial, fiscalidad sobre determinados activos infrautilizados o supervisión de adquisiciones que puedan presentar una relevancia estratégica.

La soberanía habitacional también está relacionada con la capacidad productiva. Construir viviendas requiere acero, aluminio, cemento, cobre, energía, maquinaria y componentes procedentes de cadenas de suministro nacionales e internacionales. Una política de vivienda que ignore estas dependencias puede encontrarse con límites materiales incluso cuando exista voluntad de incrementar la oferta.

En 2024 se terminaron en España 100.980 viviendas nuevas, la cifra más elevada en doce años y un 13,1 % superior a la de 2023. Sin embargo, incrementar la construcción no garantiza por sí mismo resolver el problema habitacional. La vivienda adicional debe localizarse allí donde existe demanda residencial, responder a las necesidades de los hogares y mantenerse dentro de unos niveles de precio compatibles con los ingresos.

De lo contrario, puede producirse una paradoja: aumentar el número de viviendas sin modificar sustancialmente las condiciones de acceso. No toda oferta es equivalente, porque una vivienda construida en el lugar equivocado, orientada a un uso diferente o inaccesible económicamente no resuelve necesariamente la necesidad residencial.

La cuestión afecta también a la seguridad económica. La resiliencia de un Estado no depende únicamente de sus capacidades militares, energéticas o industriales. También depende de que sus trabajadores puedan residir cerca de los principales centros productivos, de que las ciudades puedan mantener los servicios necesarios y de que las cadenas de suministro asociadas a la construcción no estén expuestas a vulnerabilidades excesivas.

Una cuestión de poder sobre el territorio

Hablar de geopolítica de la vivienda no significa convertir cualquier subida de precios en un problema de seguridad. Significa reconocer que el control sobre activos territorialmente inmóviles puede producir efectos económicos, sociales y estratégicos que trascienden al propietario y al inmueble concreto.

La vivienda constituye un punto de encuentro entre capital y territorio. El capital puede desplazarse entre países y mercados, pero necesita localizarse físicamente cuando busca controlar suelo o activos inmobiliarios. Esa característica convierte al territorio residencial en un espacio donde confluyen decisiones económicas privadas y capacidades de regulación públicas.

La tensión fundamental se encuentra en la doble naturaleza de la vivienda: hogar y activo. Cuando predomina la segunda función sobre la primera, el acceso residencial queda sometido de manera creciente a la capacidad de pago y a la rentabilidad esperada de los propietarios. Cuando las instituciones consiguen equilibrar ambas funciones, la vivienda puede actuar simultáneamente como espacio de reproducción social, activo económico y elemento de estabilidad territorial.

Por ello, la cuestión central no es simplemente cuántas viviendas existen, sino quién controla los activos residenciales, qué rentas generan, hacia dónde se dirige el capital y qué capacidad conserva el Estado para intervenir sobre esos procesos.

En un escenario internacional caracterizado por la movilidad del capital y la permanencia física del territorio, estas preguntas convierten a la vivienda en mucho más que una cuestión inmobiliaria. La convierten en un problema de poder económico, cohesión social y soberanía estratégica.

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